ロースクール受験のために司法試験の過去問をやってみたりしています。

Ａは、債権者からの差押えを免れるため、Ｂと通謀の上、売買を仮装して、その所有する建物及びその敷地（以下、これらを総称するときは「本件不動産」という。）の登記名義をＢに移転するとともに、本件不動産を引き渡した。その後、Ａは、右の事情を知っているＣとの間で、本件不動産につき売買契約を締結し、代金の支払を受けたが、その直前に、Ｂが、Ｄに本件不動産を売却し、引き渡していた。Ｄは、ＡＢ間の右事情を知らず、かつ、知らないことにつき過失がなかった。ところが、右建物は、Ｃの買受け後に、第三者の放火により消失してしまった。なお、その敷地についての登記名義は、いまだＢにある。
　以上の事案において、本件不動産をめぐるＣＤ間の法律関係について論じた上、ＣがＡ及びＢに対してどのような請求をすることができるか説明せよ。（平成６年度第２問）

一．ＣＤ間の法律関係について
１．敷地所有権について
（１）ＡＢ間の譲渡は通謀虚偽表示により無効（９４条１項）であり、Ｄは無権利者からの譲受人として敷地所有権を取得しないのが原則である。
もっとも、Ｄはが９４条２項の「善意の第三者」に該当すれば、Ａは虚偽表示の無効をＤに対抗できない。
この点、同条項の「第三者」とは、虚偽表示の当事者以外の者で、新たに、独立の法律上の利害関係を有するに至った者をいうが、Ｄはこの「善意は第三者」に該当する。
よって、９４条２項によりＤは保護される。
なお、虚偽の外観を作出したＡの帰責性は大きいことから、Ｄは無過失であることを要せず、また権利保護要件としての登記も不要と解する。
（２）では、この場合のＣとＤとの優先関係をいかに決すべきか。
この場合、CはABに対しては譲渡の無効を主張できるが、善意のDに対しては権利を主張しえず、あたかも、「A→B→D」と有効になされたとする見解がある。
とすると、BC間が対抗関係に立ち（１７７条）、Bが登記を備えている以上、Bからの転得者Dは、登記なくしてCに対抗しうることになる。
しかし、
①Dに９４条２項が適用されることにより、Aとの関係でDが保護されるとしても、このことから直ちに外観作出につき何ら帰責性のないCとの関係においてまでDが保護されるとするのは妥当でない。
②このような考えによると、たとえその後にCが正当に登記を取得し、また、その登記に依拠して転得者が存在しても、権利関係がすべて覆されることになり、登記の公示により取引の安全を図ろうとする１７７条の趣旨を没却する。
よって、ＣＤを対抗関係（１７７条）とみて、その登記の先後により決すべきである。
２．建物について
消失以前の建物所有権について、上記と同様にＣＤは対抗関係に立つため、登記を具備しない限りは互いに自己の権利を対抗し得ないのが原則である。
もっとも、１７７条の「第三者」とは、当事者もしくはその包括承継人以外の者で、不動産に関する物権の得喪の登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいい、無権利者や不法行為者には登記なくして対抗できるので、不法行為者たる放火者に対してはＣＤは所有権を対抗しうる。
二．ＣのＡに対する請求
１．敷地について
ＡＣ間の売買契約（５５５条）により、Ｃは、土地の引渡請求と登記移転請求をすることができる。
２．建物について
Ａは建物引渡し義務を負っているが、第三者の放火による建物の消失によって、右債務は履行不能となり、Ａの帰責事由によらず履行不能となっているため、債務不履行による損害賠償債務に転化することなく消滅する。
では、反対債務たる代金支払債務はどうなるか。危険負担が問題となる。
（１）たしかに条文を形式的に適用すれば、債権者たるＣが危険を負担すべきとも思われる（５３４条１項、債権者主義）。
しかし、双務契約における対価的債務は、互いに密接な関係を有するのであり、その存続についても牽連性を認めることが公平である。
それにもかかわらず、５３４条１項が債権者主義を採っている趣旨は、物を支配するものは、その物より生じた危険をも負担すべし、との考え方に立っていることによる。
そこで、同条項は、売買によって買主が目的物を自己の支配内に収めたときに限定して適用すべきである。
具体的には、登記・引渡し・代金支払いのいずれかがあった場合に、支配の移転が認められると解する。
（２）本問では、Bは登記を有し、Cは代金を支払っているものの、ＡＣ間、ＢＤ間の売買は二重譲渡であり、目的物について排他的な支配を収めているとはいえない。
よって、危険負担について５３４条１項は適用されず、５３６条１項が適用されるので、危険はＡが負担し、Ａは反対給付を受ける権利を失う。
したがって、Ｃは既に支払った代金について法律上の原因なきものとして返還請求ができる（７０３条）。
三．ＣのＢに対する請求
１．敷地について
Ｂは無権利者でありながら登記を有しているので、ＣはＢに対して抹消登記請求が出来る。
２．建物について
建物の消失は第三者の放火によるものであり、Ｂに不法行為責任はなく、また、ＣＢ間に何ら契約関係がない以上、CはBに対し、何も請求できない。
以上

辰巳の本（「えんしゅう」）では建物は出てこなかったので、さらに複雑になってて驚きました。